家を賢く売るための不動産売却【大分県編】

【選定基準】
2020年5月7日時点で、Google検索「大分 別府 不動産売却」で表示される不動産会社上位17社の中から、公式サイト内で売却までの期間を明言している企業で、現金化までの日数が短い3社をピックアップしています。

• 資産価値が下がる前に売れる

不動産は、一般的に築年数が経つほど価値が下がる傾向にあります。

そのため、早く売却すると資産価値が下がる前に売ることが出来、結果的に売値が高くなるメリットがあります。

• 無駄な税金負担を軽減出来る

空き家になる率が高い不動産として、親から相続した家が主に挙げられます。

このような物件には相続税がかかり、その後も税金が大きな負担としてのしかかってきます。

しかし、家を相続してから3年10ヶ月以内に売却すると、特例で譲渡所得が一部削減されます。

早く売ることで、税金負担を減らすことができるのもメリットの一つです。

• 家庭内のトラブルを回避出来る

不動産を売る理由には、「離婚で家が必要なくなった」「相続でもめた」など、家庭内のトラブルによって売却することも多く挙げられます。

早く売却することで、家庭内トラブルが起きる前に対処することができ、後々問題にならないメリットがあります。

• 税金負担が大きくなる

不動産を所有していると発生するのが固定資産税。

それは空き家だとしても発生するものなので、不動産を放置しておいても固定資産税を払わなければなりません。

また、地域の人たちの生活に悪影響を及ぼす「特定空家等」に指定されると、固定資産税が高くなるため、不動産を放置していると税金負担が大きくなります。

• 家を解体するのにかかる費用

空き家を放置しておくと、敷地内の管理が行き届いていないため、雑草や庭木などが伸びっぱなしになります。

加えて家財道具なども残されたままになっていると、いざ家を解体する時になって、解体費用が高くなる可能性があります。

また、空き家を良い状態に保つために空き家管理を依頼することもできますが、毎月管理費用もかかってくるため、いずれにしても費用負担が大きくなるデメリットもあります。

2020年5月7日時点で、Google検索「大分 別府 不動産売却」で表示される不動産会社上位17社の中から、公式サイト内で売却までの期間を明言している企業で、現金化までの日数が短い3社をピックアップしています。

現金化までの日数：最短5日

ここでは、大分市と別府市の不動産売却実績について詳しく掲載しています。
あくまでも参考レベルでの情報とはなりますが、ご自身の住宅環境と比較して、価格帯の目安にしてみてはいかがでしょうか。

※参考データ：国土交通省「土地総合情報システム」（https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=97&TTY=2&ARC=44201&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1）

※参考データ：国土交通省「土地総合情報システム」（https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=97&TTY=2&ARC=44202&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1）

大分市では、人口が今後減少していく予想がされており、その人口減少に伴って空き家等の増加も懸念されています。

また、空き家の所有者には高齢者が多く、「管理作業が大変だ」「空き家を利用する予定が無いため管理が無駄になる」といった理由で、管理しきれていない現状があります。

さらに、「リフォーム費用がかかる」「解体費用がかかる」といった費用負担の問題により不動産売却等が進んでいないため、今後そういった費用負担の削減などで不動産売却を進めていくことが課題とされています。

別府市でも、人口減少や高齢化、所有者の死亡や施設への入居などの理由で、今後も空き家が増加していくことが予想されています。

「遠方に住んでいるため管理が大変だ」という理由で、手つかずのまま放置されている空き家も多く見られます。
しかし、リフォーム費用が発生し費用負担がかかることから賃貸や売却が進んでいません。

別府市は国内有数の温泉観光都市でもあるため、長期滞在施設や観光客向け施設など、新たな活用法を見出すことが課題とされています。

九州の沿岸部に位置する大分県全体の人口は1,117,979人(2021年4月1日時点）で、前年同月の人口と比較すると、9,382人の減少（※1）。さらに大分県内の住宅及び世帯に関する基本集計によると、総住宅数は581,800戸、空き家数は97,700戸（空き家率16.79％）となっています（※2）。
また、2020年第１四半期から2020年第4四半期の土地取引件数に関するデータを見ると、大分県の土地取引件数は2,135件、取引総額は0.1万円～110,000万円（平均取引総額：約1,206万円）となっています（※3）。
また、同時期で土地取引件数が多い市町村のデータを見ると、大分県全体の取引件数のうち631件が大分市（取引総額は0.6万円～44,000万円、平均取引総額約2,144万円）、また別府市が188件（価格帯は15万円～110,000万円、平均価格2,353万円）となっています。
このように、大分県内でもエリアなどにより不動産の相場は変動します。売却を検討されている方はエリアごとの相場もおさえておくことが必要です。

参考
※1大分県ホームページ「大分県の人口推計結果【月報】令和3年3月分」
https://www.pref.oita.jp/site/toukei/cpe-202103.html
※2大分県ホームページ「住宅・土地統計調査」
https://www.pref.oita.jp/site/toukei/jutaku-tochi.html
※3国土交通省「土地総合情報誌システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

大分市内における土地取引件数は、平成28年からの四半期別で見ると、1,300〜1,600件前後で推移しています。大分県の中心部であり、県内でも取引件数が多いエリアでもありますので、県内で見ると物件の動きがあるといえるでしょう。
また、大分市の特徴として工場が多いエリアという点も挙げられます。かつては工場の粉塵による大気汚染が問題となっていたことも。粉塵に対する対策を徹底的に行ってきたこともあり、近年では大きく改善されているようですが、こういった面も不動産価格に影響することがある点は念頭に置いておく必要がありそうです。

別府市内における土地取引件数は、平成28年からの四半期別で見るとおよそ300件で推移していたものの、令和2年10月〜12月期では450件を越すなど増加傾向が見られます。
別府市は市内各地に温泉があり「別府温泉」としてその名を知られるエリア。源泉数は2300以上と言われており、日本の源泉数のおよそ10分の1を締めるという特徴があります。

ここでは、大分市と別府市における不動産売却相場を、マンションと一戸建てに分けてそれぞれ紹介します。

今後大分市や別府市で不動産を売却する予定があれば、ぜひ参考にしてください。

やはり大きな駅の付近になると交通の利便性が高く、市内や県内のみならず県外へのアクセスも良いため不動産を高く売却できる可能性が高いといえるでしょう。2022年時点の地価動向においても、大分駅エリアが最も高くなっており、②位の古国府エリアと比較するとおよそ2.3倍となっています。
参照元：土地代データ／大分県大分市（https://tochidai.info/oita/oita/）
駅付近を経由するバス路線も多く、車を持っていなくても郊外へのアクセスも便利なエリアとなっています。公共施設や商業施設、飲食店なども多く揃っている点も特徴です。

大分市における日豊本線において、日の出駅・亀井駅―大分駅―大在駅・幸崎駅間においては、およそ10分から45分に1本の運行となっており、非常に使い勝手の良い路線であり、さまざまな場所に移動するには便利であるといえるでしょう。このようなエリアであれば、不動産売買においても人気が高いといえるのではないでしょうか。
ただし、エリアや時間によっては前の電車との運行間隔が大きく開く場合もありますので、注意が必要です。

大分駅の隣の駅である牧駅を中心としたエリアです。大分市の中では、地価が高い地域となっています。大分市の中心からも近く、交通の便も良い点が大きな特徴。大分駅までは電車で4分なので、日豊本線以外の交通機関を使いたい場合も便利です。郊外へもアクセスしやすい点もメリットと言える地域といえるでしょう。
また、小学校や中学校、高校など教育施設も比較的近くにあることから、子育て世代にも注目されやすい可能性もあります。

大分県の2020年第1四半期から第4四半期における中古マンション等の取引は126件となっており、取引総額は100万円〜4300万円となっています。最も取引価格が高かったのは大分駅まで徒歩6分の場所にある、3LDKの住宅用マンションで、平成21年に建築された物件でした。その次は別府駅から徒歩3分の2LDKのマンション、大分駅から徒歩5分の場所にある3LDKのマンションと続きます。いずれも大きな駅から徒歩5〜6分以内となっている点が特徴といえるでしょう。

マンションのケースと同様に、2020年第１四半期から第4四半期における戸建て（土地と建物の組み合わせ）のデータを参照してみましょう。このケースにおける取引総額は30万円〜21,000万円となっています。
その中で最も高い取引総額だったのは、中津駅まで徒歩30〜60分の場所にある令和3年に建築された新しい物件で、次いで大分大学駅から徒歩8分の場所にある昭和45年築の物件や、大分駅から徒歩21分の場所にある昭和35年築の木造住宅と続きます。
マンションとは異なり、最寄駅から徒歩10分以内というケースもあるものの、駅から徒歩圏内とは言えない場所にある物件が高い価格で取引されているケースも見受けられる点が戸建てにおける不動産取引に関する特徴のひとつといえるでしょう。

また、2020年第1四半期から第4四半期において土地（宅地）のデータを参照すると、取引総額は0.1万円〜44,000万円となっています。最も高い取引総額となったのが牧駅から徒歩9分の場所にある土地、次いで中津駅から徒歩4分の場所、さらに敷戸駅から徒歩15分の場所にある土地というデータが出ています。
ちなみに、2020年に発生した新型コロナウイルスの影響も土地価格には影響しています。大分県においてはこれまで地価は上昇傾向にありました。しかし新型コロナウイルスの影響により現在は観光地・商業地において地価が下落する可能性は否定できない状況と考えられています。

現在所有しているマンションや戸建て、土地を売却したいと考えた時には、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。この媒介計画には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があるため、あらかじめチェックしておきましょう。

同時に複数の会社に依頼できる契約の形です。ただし、依頼する会社を明らかにする「明示型」と、依頼する会社を明らかにしない「非明示型」があります。この場合、複数の会社に依頼しているため、あまり積極的に活動してくれない可能性があります。ただし、間口が広がることで良い結果に繋がることも。レインズへの登録は任意となっています。

１社の仲介業者にしか依頼ができない契約の形です。ただし、自分で購入者を探すことも可能。レインズへの登録義務があり、契約締結日から7日以内（業者休業日を除く）に登録します。また、業務処理状況に関しては2週間に1度以上報告する義務があります。

１社の仲介業者にしか依頼できない契約の形で、自分で購入者を探すことも不可となっています。レインズへの登録義務があり、契約締結日から5日以内（業社の休業日を除く）に登録する必要があります。また、1週間に1回以上報告を行います。業者に完全に任せることになるため、契約時の見極めが大切です。

不動産売却を行う際には、まずは査定依頼からスタートします。誰もができるだけ高い金額で不動産を売却したいと思うものです。そのため査定額が高い不動産業者があった場合には、その業者と契約を結びたくなります。
この時点で注意したい点が、契約を取りたいばかりに相場よりも高めの査定額を提示してくる不動産会社があるということ。この場合、査定額そのままで売却してもらえる保証はありませんし、もし相場よりも高い査定額で売り出した場合には、高額ということで購入希望者が集まらないという可能性もあります。
このようなリスクを避けるためにも、不自然に高額な査定を提示してくる不動産会社は避けたほうが無難でしょう。

売買契約が決まった後の落とし穴にも注意する必要があります。
契約が成立した場合には買い主が売り主に手付金を払うという流れになりますが、もし契約を破棄したい時にはお金がかかるという点に注意しましょう。通常、この手付金は売買価格の1割程度ですが、買主から契約を解約する場合には手付金を放棄する必要があります。また、売主都合で契約解除する場合には、手付金の2倍の額を支払います。
また、不動産売買を行う際には、「瑕疵担保責任」があることが多く、対象の物件に不具合が見つかった場合には修繕に相当する費用を支払う必要があります。

不動産の売買を行う際には、不動産買取業社を選ぶ必要があります。そこで、不動産会社を選ぶ時に念頭に置いておきたいポイントを見ていくことにしましょう。

まずは、気になる不動産会社の買取実績を確認しておきましょう。不動産の買取がうまくいくかどうかは経験が大きく影響すると言われていますし、実績が多い場合には販売ルートが確立されているケースが多くなるため、早く高額で売却できる可能性が高くなります。
実績を確認する際には、まず不動産会社のホームページを確認します。もしホームページに掲載されていない場合には、直接問い合わせてみると良いでしょう。

不動産の売買を行う際には、いくつかの業者から査定をとってみましょう。１社のみの査定だと、その金額が適正かどうかわからないため、複数の査定額を比較することが必要です。
また、査定を依頼するためには何らかの方法で業者とコンタクトを取る必要があります。直接業者と連絡を取ることによって、その業者が信頼できるかどうか判断することもできるはずです。

業者を選ぶときには、インターネットに掲載されている口コミや評価を参考にするという方が多いでしょう。その場合には、あまりその内容を鵜呑みにしすぎないことが大切です。インターネットに掲載されている口コミは100％本当のこととは限らないからです。善意の口コミだけとは限りませんし、中にはやらせのものが紛れ込んでいるかもしれません。
いずれにしても、こういった口コミは参考程度に留めておきましょう。実際に業者を選ぶときには実際にコミュニケーションを取ることによって自分にあった業者か、信頼できそうな業者かといったことを判断できるはずです。

業者を決めるときには、査定額の価格交渉が可能かどうかという点も大切なポイントと言えます。お客さまの話を聞かずに、一方的に査定額を提示して終わり、という業者には注意してください。
査定額を提示された後には、自分で納得できるまで査定額の交渉を行いましょう。ベストと言える取引を行うためにも必要なことです。

自分に合った不動産業者を見つけるためには、情報収拾が大切です。対象となるエリアに精通した不動産業者かどうか、またどんな取引が得意かどうかといったことなどさまざまな側面から検討することが必要です。
また、不動産業者がどのような接客を行っているかどうかを見てみるのも大切。実際に店舗に行って接客を確認することで、信頼できる業者かどうかを確認すると良いでしょう。